央行力撐首套房托底難擋樓市下行趨勢
央行發出的是什麼信號？
5月12日央行副行長劉士餘召集15傢銀行座談，要求銀行首先滿足首套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發放速度。
值得註意的是，這次座談是在1-4月宏觀經濟表現不佳、房地產投資持續下滑的背景下進行的。樓市發生的多起房地產信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動性風險案例，加大瞭宏觀經濟的運行風險，並可能拖累GDP。
有分析人士認為，央行此舉不排除為房地產市場背書，鼓勵真正有需求的人群入市，從而為年度經濟增長托底。
央行在為誰托底？
5月初，起傢於廣東惠州的光耀地產傳出破產消息，開發商的流動性風險急劇放大。其表現是，旗下多個項目停工，已售房源業主無法按時收房，銀行和其他金融機構不再為其發放貸款，形成惡性循環。
作為開發商的重要資金來源，首付款和個貸占重要位置。從去年年中開始，個貸的發放就出現延緩，今年情況更趨惡化，少數銀行甚至暫停。預售款相當程度上來自於房貸，預售款少瞭，開發企業的資金鏈和資金成本驟然緊張。
開發商資金緊張，導致房地產投資增速今年以來持續下滑。1季度房地產投資增速由去年4季度增長19.9%，下滑至16.8%，其中3月單月降至14.2%。更值得關註的是，房地產投資的先行指標，房屋銷售面積大幅下行，3月為-7.5%，房屋新開工面積更高達-21.9%。同時，房地產庫存狀況也明顯惡化。
房地產投資增速與GDP密切相關。根據海通證券首席分析師薑超的測算，2013年房地產投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果2014年房地產投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻為1.15%。因此，2014年房地產投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點。
深圳一位大型開發商人士分析，如果各銀行對個人房貸采取惜貸的政策持續下去，開發商繼續缺錢，房地產投資增速也會持續下滑，這對今年的宏觀經濟很不利。
正如劉士餘所說，個人住房貸款對經濟增長有穩定的功能。上述分析人士認為，盡管中央層面已經提出瞭微刺激措施，用棚戶區改造、基礎設施投資等來彌補房地產投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產市場，使得房地產投資增速下滑不那麼劇烈，避免硬著陸。為樓市托底，就是在為經濟增長托底。
此外，穩住房價，就可以穩住地價，避免地方政府財政收入大起大落，導致其出現無力償債的危機。
非市場化的窗口指導
雖然央行意願良好，但商業銀行反應不一。
"監管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化，一邊又用種種行政手段幹涉商業銀行自己的業務策略。"一位股份制銀行人士認為，選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。央行和銀監會不應該直接對商業銀行的房貸業務做出幹涉，也不可能逼迫銀行發放房貸或下調房貸利率。
商業銀行發放房貸的積極性不高。2014年，受理財產品倒逼，商業銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率；1年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。
華夏銀行(行情 股吧 買賣點)副行長黃金老指出，當前房貸利率低彰化縣短期借貸，操作成本高，存款貢獻少，商業銀行辦理房貸業務收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，主要是基於維護客戶關系和踐行社會責任的考慮，同時房貸的不良率較低。
就央行提出的幾點要求，中原地產首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現瞭局部斷供的現象。這些因素導致銀行不太可能在不大規模放水的情況下增加房貸額度。
世聯行董事長陳勁松表示，住房按揭貸受利率市場化影響，商業銀行不積極。除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的政策性金融機構。
房價下行趨勢不變
更深層次的是，地產與金融融為一體，房貸市場的變化徹底改變瞭房價的走勢。
黃金老指出，十多年來，房價屢遭調整壓力，所不同的是這一次來自市場，而非政策，決定瞭本輪房價向下調整的真實性。面對高利率，銀行房貸市場陷於停頓，導致房地產交易量下滑，房價承壓。
張大偉也認為，銀行信貸對房地產行業的緊張，是出現本輪市場調整的最主要原因，在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。
從交易成本來看，首套房信貸收緊對市場的支付能力影響非常大。按照目前北京市場的正常購房案例，剛需購房者購買一套位於南六環的剛需住宅，總價200萬，首付30%，貸款140萬，從去年年底的85折到目前的基準上浮，30年增加的利息高達43萬，相當於房價200萬的21%！這大大抑制瞭購房需求，提高瞭資金成本。
"市場正在尋找均衡，或者利率下降，或者房價下降，最好兩個同時下降。"黃金老說。
從更長的時間段來看，2005年以來，我國居民資產結構中，超配房地產；但當前的高利率或無風險收益率正在改變這種配置傾向。
數據顯示，進入2014 年，一年期銀行理財產品收益率(無風險收益率)達到6%左右；一筆為期5年的房地產投資，其年收益率必須達到10%，也即7.27年翻一倍，才比較有投資價值。但這樣的房價漲幅在當前以及今後都難以實現，況且還要計算持有房地產的稅收土信貸嘉義民雄土信貸汽車貸款屏東潮州汽車貸款及轉讓時的交易成本。
諸多金融界人士認同，互聯網金融降低瞭理財產品投資的門檻，銀行也在主動下調投資門檻，中低收入人群的閑餘資金享受到瞭較高的無風險投資收益，中國居民投資房地產意願正在下降。個人資產配置結構的改變，會對房價產生持續的影響。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08192731519.shtml
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