允許發展商調整戶型 意在幫助樓市去庫存
??業內:如果能讓“兩套打通”戶型變一套就更瞭好
??開發商建多大的房子不再由政府說瞭算。近日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合發文為戶型結構松綁,提出在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構,對不適應市場需求的住房戶型做出調整,滿足合理的自住和改善性住房需求。這一新政被視為將有助於調整市場結構,幫助樓市去庫存。而伴隨著這一新政的出臺,執行瞭9年之久的“90/70政策”也被認為將退出歷史舞臺,有業內人士呼籲政府可以再拉一把“兩套打通”戶型,讓存量房也能調整戶型。
??影響1 “90/70政策”有望全面退出
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??2006年,建設部等九部委推出雷霆手段,聯合制定瞭《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。”這就是俗稱的“90/70政策”。從政策的初衷來說,“90/70政策”出臺核心目的在於遏制高房價,調控住房結構,加大中小套型比例,對房地產市場的供應結構進行調整和規范,從而保障房地產住宅產品更加合理,讓更多的人能夠買上房子。
??但歷經多年的政策實施,中小戶型產品在市場上出現供過於求的現象。尤其是對豪宅開發商來說,小戶型產品並不是其關註的市場,因此“兩套打通”的產品在廣州市場上屢屢出現。但廣州執行限購政策後,兩套打通的戶型遭遇寒流,不僅一手買傢不再青睞,就連買瞭這種戶型的業主,也很難再轉手。有業內人士建議,在國傢鼓勵對不適應市場需求的住房戶型做出調整的背景下,政府應該為這種兩套打通的戶型提供一個出路,讓其可以通過“合並房產證”的形式“兩套變一套”,真正適應市場的發展變化。
??影響2 改善型產品迎來市場春天
??今年的兩會上,李克強總理在政府工作報告中首次提出瞭支持改善性住房需求。總理表態鼓勵自主性住房和改善性住房需求,無疑為改善型產品帶來瞭巨大的政策利好。隨著越來越多的首置需求得到滿足,改善需求進入上升通道,或可帶動行業開發投資的增長。事實表明,經過這些年的行業發展,越來越多的首次置業需求已經得到滿足,目前改善性購房需求已經進入上升通道,一旦成為市場主流需求,必將帶動新一輪房地產市場開發投資的增長,因此,支持改善性住房需求無疑有利於保障房地產行業乃至整體經濟的穩定前行。
??不過,由於受到限購影響,多次置業的改善型產品在廣州仍存在去化難題,是否能夠真正走出限購困境,還需要後續政策的支持。業內表示,尚未取消限購的一線城市的政策調整,在2015年極有可能變成現實,這將為改善型產品帶來更多的利好。
??●政策原文
??3月27日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合發佈《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),引發各界關註,被稱為樓市“新政”。該文件要求:各地要立足市場實際需求,科學把握住房供應套型結構。對於在建商品住房項目,各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構,對不適應市場需求的住房戶型做出調整,滿足合理的自住和改善性住房需求。
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??新政讓市場回歸本身
??同策咨詢研究部總監張宏偉認為,就目前大中城市樓市庫存狀況而言,由於前期庫存累積、季節性因素、開發商推盤節奏等原因,當前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。尤其是在2015年之初,對於大多數城市而言,由於沖刺年度銷售業績指標的因素降低,導致市場去化速度降低,去化周期還會略回升,此時,“去庫存”仍然是市場主旋律。從這個角度來看,樓市在短期內仍然會承受“去庫存”的壓力,在2015年第一季度也不會有明顯好轉,樓市拉動宏觀經濟的動力會減弱。
??就兩部委新政來看,分類指導、因地施策等政策為消化庫存提供瞭明確的政策依據,比如優化住房供應套型結構,允許開發商根據市場需求適當調整戶型結構比例;將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源;支持居民自住和改善性住房需求等,這些政策最直接的目的還是消化商品房的庫存。
??不論是從政策導向還是市場需求結構變化來看,改善性需求正在國內樓市中占據著越來越重要的位置,但受“90/70政策”所限,目前樓市仍然以小戶型產品為主,聯系實際來看,受限於居住功能不足、需求相對有限等因素,二三線城市郊區小戶型產品去化緩慢也已是屢見不鮮。本次通知允許房企在開發過程中適當調整套型結構,實際上是突破行政化調控藩籬,讓市場回歸自身規律,對於購房者而言,有利於釋放積壓需求,改善居民居住條件;對於企業而言,有利於房企靈活應對市場變化,降低企業運營風險;在市場調控角度,也有利於調節供需平衡,幫助樓市走出供應結構性過剩的困境。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/08395989556491471077906.shtml
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