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京城頂豪市場再升級
??9月份，總價在800萬元以下的公寓豪宅僅成交24套，在豪宅全部成交中占比為9%。時至11月，成交量大漲，180套的成交量占據公寓豪宅市場全部成交的半數以上
??孫宏斌麾下狂奔的犀牛總有驚人之舉。16.5萬元/平方米的融創農展館觀瀾嘉苑項目擬售價格一出，即引爆輿論，該售價亦刷新瞭北京住宅項目預售均價的最高紀錄。
??然而，農展館項目並不孤單。
??今年年底至明年年中，香河園3號、保利東壩地王、恒大東壩項目、中糧瑞府、中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府項目，以及融創農展館項目，將如潮湧入市場。以這些項目的拿地價格預計，未來其項目單價都將超過10萬元。
??新一波頂豪入市，或將把北京豪宅市場定價拉升到一個新的高度。
??以往頂豪市場有價無市
??過去，北京的頂豪項目雖然單價10萬元以上的不少，但實際成交均價超過10萬元的並不多見。
??中原地產首席分析師張大偉對《投資時報》記者表示，2011年以來，北京均價在10萬元以上的頂豪項目，年成交量均隻有20多套。2011年最高，成交瞭28套，2014年到目前隻成交瞭21套。均價在8萬元至10萬元的項目則好一些，年成交量最低的是2012年，隻有67套；成交量最高的是2013年，達到157套。
??亞豪機構總監郭毅亦對《投資時報》記者表示，簽約價格方面，豪宅價格即將攀上新臺階。“從單價來看，很多項目報價報在單價10萬元以上，但賣到10萬元以上還是少。今年成交的二十幾套房源分佈在14個項目當中，而去年隻有7個項目賣出。”
??在近期舉辦的保利海德公園(樓盤資料)的豪宅發佈會上，萬科北京高端事業部總經理高廣漢對《投資時報》記者表示，北京高端市場表現一直相對穩定，不過，今年頂豪市場成交量可能會創下歷史新低。明年還會有幾個相對高端的，包括西局地塊、東壩地塊等號稱單價可做到13萬元的項目入市，頂豪市場競爭會更激烈。
??郭毅分析認為，從2011年到如今執行限購的五年時間，北京具有購房資格的人群，絕對數量在不斷減少。在限購政策大的背景制約之下，很多人隻能再新購一套房子，而最後一套房子要考慮的因素更多，考慮配套，教育、醫療，是不是符合傢庭的需要。
??北京房地產協會秘書長陳志也對《投資時報》記者分析稱，北京市政府現在應該意識到市場上現在存在著產品或者說局部結構性的產品過剩的問題，現在房屋信貸土信貸宜蘭羅東土信貸處在市場的飽和臨界點，這是一個挺危險的點，“如果我們在未來繼續無節制地、瘋狂地認為多高的價格都可以賣出去，就是有這樣的市場能力，以這樣的判斷大規模地拿地，有可能遭到市場的懲罰。”
??陳志還提醒稱，希望企業在這樣的時間點上要理智，特別是對高端產品，高價產品一定要理智，不能太過於樂觀地說北京的市場高價盤沒問題，“目前來看，上線真的是到單價15萬元。某盤至今沒有賣動，15萬元真是一個門檻。”
??入門級豪宅占主導市場
??從北京今年的豪宅市場環境來看，公寓豪宅年末成交量保持高位，豪宅銷量連續兩個月高位運行，小戶型、入門級龍岡汽車貸款車貸利息多少豪宅受青睞，11月入門級豪宅占主導市場。
??北京公寓豪宅交易量在連續上漲5個月後，在11月份迎來小幅調整，據亞豪機構統計數據顯示，11月份，北京65個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目中，共有26個項目實現瞭成交，累計成交公寓豪宅產品328套，成交總面積達5萬平方米，環比分別下降10%、18%，銷售總金額近30億元，環比下降21%。
??盡管11月北京公寓豪宅成交量較10月有所回落，但整體仍遠高於月均166套的交易量，處於全年高位水平。
??對此，亞豪機構副總經理高姍對《投資時報》記者表示，支撐北京公寓豪宅成交在年底呈現出翹尾行情的，既有來自政策層面的利好，也有來自供應層面的支持。今年豪宅整體供應量的增加，使得購房客群選擇面更廣，再加上新入市豪宅項目為順應市場形勢，避免高開不利影響，多數定價較為謹慎，高性價比吸引豪宅買傢出手。同時，央行930信貸政策的出臺，釋放部分資金及購買資格受限的改善客群，在經過政策落地消化期後，開始逐漸顯現在中高端豪宅市場，拉升公寓豪宅整體成交量。
??中端改善型客群的加速入市，也促使近期北京入門級改善型豪宅項目成交占比呈現直線上升趨勢。據亞豪機構統計數據顯示，9月份，總價在800萬元以下的公寓豪宅僅成交24套，在豪宅全部成交中占比為9%，10月份以102套交易量，占比達28%，及至11月更是以180套的成交量，占據公寓市場全部成交的半數以上。
??對此，高姍表示，從11月公寓豪宅成交特征上看，市場主要以改善型客群為主，這部分客群多為中等收入群體，大多處於首次換房階段，以自住為目的，更為看重項目的交通、商業及教育配套等因素，但受到支付能力的限制難以選擇總價過高的居所。而930信貸政策的放松，在降低部分改善型需求者資金門檻的同時，也為這部分人群提供瞭入市契機，是近期公寓豪宅市場小戶型、低總價的入門級豪宅占比出現大幅上漲的重要因素。
??而豪宅的潛在客戶群也發生瞭微妙變化。郭毅認為，“從客戶角度來說，結構的變化從去年就已開始，隨著國內反腐開展，政界人士已逐漸退去，取而代之的是廣獲風投關註的新興互聯網從業人員。今年是包括人人網、打車軟件等互聯網企業集中造富的時機，頂豪市場將進行新的產品創新以及文化創新，以便更好地滿足新階層的需求。”
??豪宅供應量創48個月新高
??11月公寓豪宅供應量創48個月新高，新盤活躍度遠超老項目。
??在北京公寓豪宅成交量高位運行的背景下，市場供應量也持續增加，根據亞豪機構統計數據顯示，11月份北京共有華潤萬橡府、中信國安府、五礦萬科如園以及琨禦府·玲瓏閣這四個公寓豪宅項目入市，當月累計新增公寓豪宅產品641套，環比大漲296%，創下48個月以來新高，預售許可面積9.9萬平方米，環比上漲137%。
??高姍分析稱，政策的放松、市場預期趨好是推動11月供應創新高的重要因素。今年前三季度剛需盤成交下滑，房企現金流及銷售壓力凸顯，在此情形下，市場表現相對穩定的中高端豪宅項目成為房企回籠資金的首選，也是造成年末中高端公寓豪宅產品供應創新高的重要因素。
??其次，北京對高端住宅預售管控的放松，使得中高端豪宅項目在經過長期蓄客期後終於批獲入市，帶動市場整體供應增加。據亞豪機構統計，今年1至11月北京共有28個豪宅項目入市，入市項目量與去年同期相比增加6個，累計新增供應套數達3260套。
??在11月入市的項目中，除五礦萬科如園為老項目加推外，其餘三個項目均是在今年下半年入市的純新盤，新盤入市積極性遠遠高於老項目。
??對此，高姍分析，公寓豪宅的特殊屬性使得銷售周期長的老項目後期很難通過調整價格來促進銷售，而純新盤卻沒有這一顧慮，新項目由於不存在前期價格壓力，更能根據市場行情靈活調整定價入市。在老項目受前期定價的羈絆，“消極推盤”等待市場復蘇時，純新盤項目可以多利用自身價格優勢積極搶占市場。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-21/09005952236009810090220.shtml
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